No hay clientes para un millón 600 mil m2 de oficinas de lujo en el DF

Karina Avilés /ASIC En el primer semestre del año la industria inmobiliaria del país pasó por la más grave crisis de su historia. Con una inversión de 180 mil millones de pesos (24 mil millones de dólares) en viviendas que no se venden ni rentan, tiene pérdidas netas de 43 mil 590 millones de pesos (5 mil 812 millones de dólares).

El director comercial de Century 21, Rubén Ramos, describe la situación en una frase: ``El mercado se desplomó''. Los directivos de las diez principales empresas del ramo aseguran, por separado, que la comercialización de bienes raíces ``se desmoronó a finales de 1994''.

Los datos son reveladores: a nivel nacional existen 120 millones de metros cuadrados de vivienda deshabitada, 37 por ciento del total respecto de las 20 millones de viviendas construidas en todo el país.

En 1994 los ingresos de este sector por la construcción de casas de tipo ``económico'' fueron de 48 mil millones de pesos, mientras este año han obtenido ingresos de 7 mil 500 millones. Por la vivienda residencial en 94 las inmobiliarias captaron 30 mil millones de pesos, cantidad que este año fue de 3 mil 750 millones de pesos.

``La política recesiva ha sido muy dura; la ausencia de créditos y las altas tasas de interés'' han causado ``que los mexicanos no podamos comprar vivienda, a pesar de que los bienes raíces están por debajo de su valor de reposición'', afirma Fernando Shutte, director de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).

En 1994 las más de mil empresas afiliadas a AMPI tuvieron ingresos --que no se clasifican como ganancias-- por 123 mil 750 millones de pesos en un mercado de vivienda formal integrado por cuatro renglones: social, económico, medio y residencial. Para 1996, esa cantidad se redujo 82.4 por ciento, es decir, a 21 mil 750 millones de pesos.

Ante la caída del mercado de bienes raíces, ``la AMPI está preparando un paquete de propuestas a las autoridades, Hacienda, Sedeso y la Presidencia de la República'', en busca de estímulos fiscales, afirmó Fernando Shutte.

La captación del fisco en materia de arrendamiento fija las siguientes tarifas para el pago del impuesto predial: un máximo de 10 por ciento para casa-habitación y desde 10 hasta 20 por ciento para comercios, donde se incluyen oficinas, bodegas, comercios y locales.

En cuanto a los impuestos sobre la renta, el sector habitacional aporta un máximo de 17 por ciento, mientras el comercial paga impuestos hasta de 28 por ciento.

Profesionales inmobiliarios coinciden en que el gobierno debe dar soluciones para que se genere vivienda en arrendamiento, sobre todo ``en este momento de crisis, en que la inversión en compra-venta no se va a dar, si se considera la planta disponible''.

Rubén Ramos señala que debido a la crisis ``se han vendido propiedades a 50 y 60 por ciento de su precio real'', y agrega: ``los bancos nacionales tienen una gran cartera vencida que no han podido vender por la falta de créditos''.

Hasta enero de 1996, la cartera vencida en el renglón de vivienda ascendía a 9 mil 547 millones de pesos en la banca comercial consolidada, y a 65 millones en la de desarrollo, según el Banco de México.

La contracción económica de este sector también ha afectado a la construcción. En 1994 el mercado formal inmobiliario construyó en el país 24 millones de metros cuadrados, área que para 1996 se redujo a seis millones 100 mil metros cuadrados. Y no sólo el espacio construido se vio afectado, sino también el tamaño. De los cuatro tipos de mercado, el más perjudicado fue el residencial: en 1994 se construyeron, en promedio, 200 metros cuadrados, y ahora sólo hay dinero para construir 150 metros cuadrados.

Los tres mercados restantes no se vieron afectados, pues las clases medias y trabajadoras de México siempre han construido 50 metros cuadrados o menos, según fuentes de Shutte Grupo Inmobiliario.

Karina Avilés/ASIC Para los profesionales de la industria inmobiliaria el boom económico de 1994 fue una trampa, pues ``el ramo de los negocios está semiparalizado. Se pensó en el TLC y ahora hay edificios completos vacíos''.

La realidad rebasa los cálculos de los ejecutivos inmobiliarios: un millón 600 mil metros cuadrados de oficinas desocupadas, con una inversión de 3 mil 200 millones de pesos y una pérdida de 775 millones, sólo en el Distrito Federal.

La bolsa inmobiliaria de la AMPI confirma que hay 5 mil inmuebles vacíos en esta capital, valuados en 3 mil 284 millones 600 mil pesos. Pero los precios para renta o compra no bajan: los 15 mil pesos que cuesta un metro cuadrado de una oficina de lujo equivalen al salario mínimo de 735 capitalinos.

El arrendamiento de oficinas va de 20 a mil 125 pesos por metro cuadrado, mientras una oficina austera se vende a 3 mil pesos por metro cuadrado, 7 mil pesos si es de lujo y 15 mil pesos para las ejecutivas.

El director de AMPI en el Distrito Federal, Sergio Boy, aseguró que en esta capital ``la compra-venta de inmuebles ha bajado a menos de 10 por ciento''.

En 1995, las siete zonas corporativas de mayor demanda en el Distrito Federal: Reforma, Polanco, Palmas, Bosques de las Lomas, Santa Fe, Insurgentes y Periferico Sur, registraron elevados porcentajes de desocupación. Con un total de 463 edificios y 3 millones 327 mil 613 oficinas, la tasa vacante ascendió a 20 por ciento.

Estos corporativos, llamados también corredores, se clasifican: inteligente, AAA, AA y A, hasta los edificios B que reciben la menor jerarquía porque no ofrecen al cliente servicios como elevadores de alta velocidad, aire acondicionado, sistemas computarizados de monitoreo para las condiciones del inmueble, estacionamiento, y otros. Los edificios B sólo cuentan con ventilación natural y ``aire lavado``.

La inmobiliaria Lomelin establece que de los siete corredores, el de Periférico Sur es el de mayor índice de desocupación, tan sólo en sus edificios AAA existen 52 mil 893 oficinas vacías de las 99 mil 674 en inventario.

Al corredor de Periférico Sur le siguen en orden de desocupación, Santa Fé con el 22.74 por ciento, Reforma con el 19.43 por ciento, Insurgentes con el 17.82 por ciento, Bosques de las Lomas con el 17.14 por ciento, Polanco con el 16.15 por ciento y Palmas con el 11.23 por ciento.