El parque habitacional de las ciudades mexicanas está experimentando cambios vinculados con la edad. Se aproxima al punto en el que comienza la destrucción material y funcional de viviendas en cadena. Punto en el que las viviendas destruidas, abandonadas o sustituidas cada año tienden a ser más que las viviendas nuevas producidas durante el mismo periodo. Se conoce como envejecimiento del parque habitacional.

En el área metropolitana de la ciudad de México, por ejemplo, cuyo parque habitacional asciende a 3.4 millones de unidades, 44 por ciento cuenta con una antigüedad de 25 años y más, lo que indica que ya concluyó la primera fase de vida útil y que está en la etapa final de la misma. (De acuerdo con la tecnología de construcción empleada en México, se calcula que la vida útil de la vivienda es de 30 a 40 años aproximadamente, dependiendo del mantenimiento). De éstas, 600 mil fueron producidas antes de 1950 y casi un millón entre 1950 y 1970. En total, más o menos 1.5 millones de unidades transitan por la edad madura del envejecimiento.

El 56 por ciento restante, que suma 1.9 millones de viviendas, fue producido entre 1970 y 1995. Su antigüedad está entre 1 y 25 años; digamos, entre la infancia y los primeros signos de la madurez. Quiere decir que casi la mitad del parque habitacional de la ciudad de México está por concluir su vida útil, y que casi otra mitad está por iniciar su fase final.

Territorialmente el envejecimiento es distinto. Tiene que ver con la antigüedad, ciertamente, pero también con las modalidades que sigue el poblamiento. Si para fines prácticos se dividiera el área metropolitana de la ciudad de México en tres grandes zonas (centro, sur y norte) se apreciaría esto con claridad.

En el centro, conformado por siete delegaciones (Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Azcapotzalco, Gustavo A. Madero, Venustiano Carranza e Iztacalco), se observa que luego de haber alcanzado 4.5 millones de habitantes en los setentas, su población disminuyó a 3.8 millones en 1995. Perdió casi un millón de habitantes en dos décadas y media. Sin embargo, el parque habitacional siguió creciendo hasta 1990, ya que mientras en ese periodo la población perdía 400 mil habitantes, el parque habitacional aumentaba en 22 mil viviendas para un total de 952 mil unidades. Es hasta 1995 cuando acusa por vez primera una pérdida absoluta, por cierto considerablemente mayor a lo ganado entre 1970 y 1990. En sólo cinco años (1990-1995) perdió tres veces lo ganado en dos décadas (1970-1990). En la actualidad cuenta con 884 mil viviendas.

Por su parte el sur, que reúne a las nueve delegaciones restantes del Distrito Federal, experimenta un triple proceso de poblamiento: en primer término un despoblamiento relativo que conlleva destrucción parcial o total del parque de vivienda; en segundo una redensificación masiva de predios e inmuebles que emprenden por cuenta propia las familias ocupantes también destruyendo --no siempre para bien-- las viviendas originales, y en tercero un nuevo crecimiento en la periferia de muy mala calidad cuya vida útil es cada vez más corta. En los últimos 25 años el sur acusa un crecimiento sostenido en población y viviendas. De poco más de 300 mil habitantes que había en 1970, pasó a 4.6 millones en 1995; en tanto las viviendas evolucionaron de 77 mil a 958 mil unidades. 15 veces creció la población y 12 veces la habitación.

El norte, por último, que integran 27 municipios conurbados del Estado de México, experimenta un proceso de poblamiento caracterizado por dos situaciones territoriales: de crecimiento nuevo en una periferia creciente que adiciona espacio no urbanizado a la ciudad, y de insuficiencia de calidad y servicios en el poblamiento producido en las últimas dos décadas. Hace 45 años, cuando comenzó la metropolización de la ciudad de México, el norte contaba apenas con 100 mil habitantes y en 1995 eran ya casi 8 millones. La vivienda pasó de 41 mil unidades en 1950 a 1.5 millones en 1995. Cabe destacar, sin embargo, que la mayor parte de esta zona alcanzó en la década pasada la saturación de su territorio sin haber consolidado plenamente las funciones urbanas, de manera que expulsa población hacia nuevas periferias pauperizadas para darle cabida a usos no habitacionales que hasta ahora está teniendo, sólo que a costa de las viviendas existentes.

En suma, al finalizar el siglo XX la destrucción y envejecimiento del parque habitacional se perfila como el principal problema de vivienda en las ciudades mexicanas.