Casi en total parálisis, la construcción en el DF

Termómetro de la economía, la industria de la construcción en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México continúa deprimida. Con niveles de inversión abatidos entre 85 y 90 por ciento y un desempleo que oscila en el 66 por ciento, el sector aún enfrenta la escasez de financiamiento, las altas tasas de interés y una pesada cartera vencida, así como la reducida movilidad en el mercado.

Algunos de los grandes proyectos de construcción se los llevó la crisis y quedaron sólo en ilusiones; otros se redimensionaron y algunos más aún esperan mejores tiempos. Actualmente una importante proporción de constructoras e inmobiliarias están ``técnicamente paralizadas y se estima que será hasta 1998 cuando repunte la recuperación del sector y la inversión inmobiliaria, sostiene el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Carlos Hoschnayer.

En la ciudad aún no hay mercado para la construcción de centros comerciales, pues mantienen niveles de recuperación cero; en vivienda de interés social sólo hay una pequeña oferta y el único nicho del mercado que está en franca recuperación es la vivienda residencial.

Un año difícil para la construcción será 1997, porque el costo de los créditos se mantienen elevados; la recuperación salarial existe sólo en el discurso y se registrará el efecto de la paralización de la industria registrada en 1995-1996, pues la gestación de los proyectos dilatan al menos 14 meses.

Aunado a ello, el presidente de Promotores de Vivienda, José Manuel Agudo, lanza la queja: los costos fiscales encarecen en 24 por ciento el precio de la vivienda en todos los niveles, incluso en el popular. Esta situación se complica con la ``inexistente'' simplificación administrativa que opera en contra de la reactivación del sector.

El desplome de la inversión

La crisis económica de finales de 1994 representó un abrupto final al boom inmobiliario que representó el periodo 1990-1994, años de auge y proyecciones económicas en el marco de la inserción de México en el Tratado de Libre Comercio.

``Las inversiones de 1990 a 1994 difícilmente volverán a darse en la historia de la ciudad, pues no se repetirá la construcción de millones de metros cuadrados en tan poco tiempo. Para que eso ocurriera se conjuntaron condiciones políticas y económicas que no se repetirán'', señala Hoschnayer.

La ADI desarrolló proyectos inmobiliarios que concentraron una inversión de cinco mil millones de dólares de capital nacional y extranjero en 1994, último año del boom inmobiliario.

Los grandes grupos de la construcción que se encuentran en la ADI, como ICA, Rioboo, Capsa, Fondo Opción, Grupo Dahnos, el Grupo Reichman, Grupo Mexicano de Desarrollo y Grupo Terrum, desarrollaron megaproyectos, centros comerciales, vivienda media, residencial y oficinas, incluido el multimillonario desarrollo Santa Fe.

Paralelamente, los grupos medianos asociados en Provivac canalizaron, en 1994, dos mil 400 millones de dólares destinados principalmente a la vivienda media. La inversión canalizada tanto por ADI como por Provivac generó 430 mil empleos directos.

Los errores de diciembre se llevaron consigo los ambiciosos proyectos inmobiliarios, la inversión y el empleo que representaron uno de los sectores más dinámicos en la ciudad.

A dos años de la crisis los niveles de inversión se han desplomado. Hacia finales de 1996, la ADI sólo tiene inversiones equivalentes al 20 por ciento de los niveles alcanzados en 1994, en gran parte por las herencias de los proyectos del boom, particularmente el desarrollo Santa Fe, aún presentada oficialmente como el modelo urbano para el próximo siglo.

Por su parte, Provivac ha registrado un derrumbe en su inversión estimada actualmente en 300 millones de dólares, apenas un poco más del 10 por ciento de los recursos invertidos en 1994. Manuel Agudo sostiene que si bien las quiebras de los grupos promotores y de la construcción no es generalizada, ``virtualmente la mayoría se encuentra técnicamente paralizada''.

Como una medida para paliar la crisis en este sector --estratégico para la recuperación económica-- el gobierno determinó canalizar fuertes recursos a obras públicas, mismos que han fluido lentamente pero que mantienen una incipiente recuperación en el conjunto de la industria de la construcción.

El empleo en el sector también se ha desplomado. De los 250 mil empleados que concentraban los proyectos de la ADI en 1994, en la actualidad sólo hay 80 mil, mientras que en Provivac, de los 180 mil empleos hoy existen 50 mil.

Hasta 1998, el comienzo de la recuperación

Carlos Hoschnayer --también presidente del Grupo Terrum-- señala que la recuperación de la economía es aún muy lenta y se reflejará en el sector inmobiliario hasta 1998, porque ``1997 es un año político en donde además los grandes desarrollos encuentran cada vez más oposición vecinal, que se vinculará con los nuevos planes parciales que vienen a inhibir aún más la inversión''.

Aunque ya se advierte una ``muy leve'' recuperación, es claro que ``el poder adquisitivo del salario no se ha restituido, por lo que no se pueden construir desarrollos subutilizados. Actualmente no hay demanda para vivienda media, comercios y oficinas.

``En las clases medias, la demanda de vivienda está totalmente detenida porque no tienen financiamientos, debido a que los bancos no quieren arriesgar en préstamos por las fuertes carteras vencidas''. Sin embargo, agregó: ``No hay dinero en el mercado, no hay créditos, pero los bancos tampoco tienen disposición de ofrecer. Nos encontramos en una restricción muy severa de financiamiento y sin él no podemos funcionar''.

La industria inmobiliaria es de mediano y largo plazos, pero requiere de financiamientos para poder desarrollar. La crisis aún es muy severa en el sector. ``Difícilmente podemos hacer preventas, lo que estamos tratando de hacer en la ADI es que con recursos de sus socios se desarrollen algunos proyectos para tener oferta dentro de año y medio, cuando empiece a haber una ligera recuperación.''

Desarrollos como el proyecto Alameda ``no tienen futuro en el corto plazo. No hay demanda para este tipo de planes que además condiciona al gobierno a realizar casi el 40 por ciento del proyecto. Ahora que este sector no tiene recursos, no hay viabilidad para ese proyecto''.

Santa Fe --agregó-- es un lunar. Es la única zona de la ciudad que por su tipo sigue recibiendo inversión nacional y extranjera, teniendo aún expectativa de nuevas coinversiones con capital europeo, estadunidense y mexicano.

La ADI tiene en proyecto 20 mil millones de pesos, casi 3 mil millones de dólares, pero en construcción se tiene sólo la tercera parte. Aunque los demás proyectos ya están definidos no se pueden llevar a cabo por la falta de mercado.

En pláticas con la banca y Hacienda, la ADI se informó que en breve saldrían al mercado todas las viviendas que han sido embargadas. ADI solicitó que sea gradual la salida al mercado de esas casas porque ``hoy son las de mayor demanda, porque su precio será hasta del 70 por ciento de su costo real y sacarlas de golpe a todas volvería a provocar una crisis al sector inmobiliario''.

1997 será un año perdido

Para el presidente de Provivac, José Manuel Agudo, la crisis económica se vincula con los obstáculos administrativos en el Distrito Federal, que impiden no sólo la recuperación de la industria de la construcción, sino también la construcción de vivienda popular que abata el elevado rezago.

Agudo señaló que el sector es dependiente en 75 por ciento del financiamiento bancario, por lo que las tasas de interés han impactado seriamente las ventas. ``Paradójicamente, en tiempos en que el precio de las casas está hasta 35 por ciento por abajo del costo real para la construcción de una nueva vivienda''.

Subrayó que de acuerdo con el periodo de gestación de la construcción, para 1997 prácticamente no habrá oferta de vivienda como efecto concreto de la crisis aguda de 1995. ``Más allá del efecto en las constructoras e inmobiliarias, esta crisis acentuará el rezago habitacional''.

En este sentido, Agudo dice que las cifras gubernamentales sobre la oferta de vivienda en 1997 son irreales. Si no hay construcción --los promotores privados carecen de recursos y financiamiento para nuevos proyectos y permanecen los obstáculos administrativos--las metas de vivienda son irrisorias.

Agudo señaló que un factor que impacta la construcción de vivienda son los ``absurdos'' criterios que prevalecen en la ciudad y que pese a la gran demanda impide el desarrollo de vivienda popular, pues a pesar de la escasez del suelo está limitada la densidad habitacional.

Provivac ha tenido que desarrollar proyectos mucho más ambiciosos en el estado de México, por los obstáculos en la ciudad que encarecen los proyectos por el costo del suelo y que no pueden absorberse con mayor densidad de vivienda.

``Nosotros podríamos tener capacidad para hacer más de 60 mil viviendas de interés social, pero el gobierno no nos deja por los requisitos que impone y nos obliga a irnos al mercado medio, que en la actualidad está mucho más deprimido''

Va por su cuarta década metido ``en esto de la construcción'' y su vida no ha cambiado mucho desde entonces. Miguel Cruz aún lucha por la subsistencia en medio de la crisis que enfrenta el oficio.

Empleo escaso, competencia desleal, explotación en las grandes obras y la esperanza diaria --no siempre cumplida-- de engancharse en una obra es el universo laboral que rodea a los albañiles, al que se añade ya la desventaja que le representa la edad.

Son las 15 horas y cae el sol a plomo sobre la Catedral, refugio de albañiles, pintores, plomeros y demás oficios. La escasez reinante en el mercado de la construcción se traduce en una lucha constante por la sobrevivencia.

A no dudar, dice el maestro Cruz, que el trabajo por la libre deja más ganancias que la explotación en las obras, sólo que hay que pagar con la incertidumbre diaria y con la angustia del paso de los días sin ligar contrato alguno.

Ya entrado en la charla, habla del sindicato que los agrupa y del pago semanal de 50 pesos que se obligan a hacer al Departamento del Distrito Federal por permitirles exponer casi eternamente sus buenos oficios en materia de albañilería.

--Sólo por pararme en este cuadrito --repite con hastío.

Quince pesos por metro cuadrado de tirol; 25 pesos por colocar similares dimensiones de azulejo... son las tarifas iniciales rotas en aras de la contratación, dice el viejo.

Hay quienes o bien no resisten la incertidumbre del subempleo o han tenido la suerte de engancharse en una obra grande.

Con dos años de andar cargando cemento, tabiques, mezclas y demás, Víctor Villegas aún no ha rebasado la etapa de peón, el más pesado de los trabajos y el que recibe las percepciones más ingratas: 250 pesos semanales por andarle acercando al maestro albañil los requerimientos para el trabajo.

--¿Qué tal la paga?

Un largo silencio precede a la respuesta: ``Pssss... bien''.

--¿No hay queja?

--Apenas y sale --responde.

Salir de peón le habrá de costar aún algún tiempo, varias obras. Hoy tiene la teoría de cómo trabaja el maestro, pero reconoce que aún le falta mucho.

Es la hora del almuerzo. Albañiles, peones, plomeros y electricistas que dan los últimos toques a la obra lamentan que el trabajo acabe en noviembre. ``Vuelta a buscar'', dice un peón con la resignación que le da el conocimiento de cómo se mueven estos menesteres de la construcción. No hay más opción.

Dice que ha tenido suerte para paliar esta crisis y conseguir trabajo al poco tiempo que termina uno. De filiación cetemista, señala que al menos el sindicato le ampara la seguridad social por el tiempo que dure la obra.

Al término de esta obra, todo será como volver a empezar