Mudarse por mejorarse*

El temor a deudas hace que 87.3% de la vivienda esté libre de hipoteca

El incremento en créditos privados a compradores y constructores impulsará lo que hasta ahora ha sido un auge de vivienda financiada por el gobierno

Economist Intelligence Unit /The Economist

Proporcionar vivienda ha sido una de las empresas más exitosas del presidente Vicente Fox desde que asumió el cargo, en diciembre de 2000. La continuación del financiamiento gubernamental, el regreso de los bancos al crédito hipotecario y el surgimiento de prestamistas no bancarios gracias a menores tasas de interés y mayores garantías, así como al aseguramiento de las hipotecas, están contribuyendo a un auge de la vivienda que se expande hacia unidades más grandes y que se extenderá más allá del fin de este sexenio presidencial, en 2006.

Los créditos hipotecarios están en ascenso. Entre finales de 2000 y fines de junio de 2004 se han concedido préstamos por mil 400 millones de dólares, según estadísticas oficiales recientes. Las cifras abarcan prestamistas privados, banca comercial y 15 sociedades financieras de objeto limitado (Sofoles), instituciones no bancarias de crédito con respaldo gubernamental. El gobierno prevé que en 2004 se concederán entre 500 mil y 575 mil, cifra esta última que representaría un incremento de 15% de 2003 a la fecha, y el total anual crecería a 750 mil en 2006.

La demanda de vivienda nueva entre la fecha y fines de 2006 será de unos 2.1 millones de unidades, aunque otros 1.1 millones necesitan reparaciones significativas. Prácticamente la mitad de las casas nuevas se construirán en la capital del país (5.2% del total) y en cuatro estados: estado de México (21.2%), Baja California (7.0%), Veracruz (6.9%) y Jalisco (6.6%).

Las condiciones actuales del mercado pueden soportar un crecimiento aún más fuerte. Del lado de la oferta, los bancos y las Sofoles incrementan en forma sustancial el financiamiento disponible. Una ley aprobada en abril de 2003, que facilita la recuperación de créditos colaterales y fallidos, ha reducido el riesgo de los prestamistas. Además, la disminución de las tasas de interés presiona a los bancos a ganar dinero por otros métodos que su tradicional recurso de invertir en valores gubernamentales.

El gobierno en sí también presta más. Además de las hipotecas por 3 mil mdd que ha concedido, el Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) prevé conceder de 305 mil a 325 mil nuevos créditos en 2004 (véase tabla), que cubren más de la mitad de todas las transferencias de vivienda de este año.

Oferta ante una creciente demanda

La demanda de hipotecas debe elevarse marcadamente en los próximos años, porque el mercado potencial es enorme. La inflación, que alcanzó niveles prohibitivos entre principios de los setentas y de los noventas, casi enterró la noción de la hipoteca mexicana a largo plazo. Luego, un corto auge del crédito en 1992-94 fue seguido por el derrumbe económico de 1995, el cual empujó a la insolvencia a muchos de los que habían obtenido créditos -así como a los bancos que los concedieron-, lo cual generó un miedo contagioso a pedir prestado, que persiste hasta la fecha. De hecho, de los 24 millones de unidades de vivienda que hay en el país, 87.3% están libres de hipoteca. La tendencia en las zonas rurales a construir la vivienda propia contribuye asimismo a esta alta tasa.

La inflación y las tasas de interés han disminuido en años recientes. Para aminorar los miedos de que estas últimas puedan dispararse de pronto, como ocurrió en 1995, la banca comercial ofrece ahora una variedad de opciones, desde hipotecas a tasa fija hasta otras de tasa variable con topes. Las de tasa fija pagan actualmente entre 12 y 16%, según el banco.

La base para las hipotecas de tasa variable es la tasa de interés interbancario de equilibrio (TIIE), cuyo valor actual es de 7.49%. La sobretasa respecto de la TIIE depende también del acreedor, pero en general está entre seis y ocho puntos porcentuales. La mayoría de los términos de hipoteca fluctúan entre 10 y 20 años.

Las Sofoles ofrecen hipotecas con tasa fija, ya sea en pesos o en unidades de inversión (Udi). Existe amplio campo para tasas fijas y sobretasas respecto de la TIIE, así como para extender el término de las hipotecas conforme la competencia se intensifica.

El renacimiento del crédito hipotecario privado ha permitido a los constructores de casa expandir su enfoque de la vivienda pública de bajo costo a los desarrollos de mercado medio, que generan mejores márgenes de utilidad. El mercado es tan prometedor que en los diez meses pasados tres constructoras de vivienda han entrado a la Bolsa Mexicana de Valores (BMV): Sare en octubre de 2003, Urbi en mayo de este año y Homex en junio. Estas ofertas públicas iniciales constituyen las únicas adiciones recientes a la BMV en este periodo.

Las Sofoles, que han recibido financiamiento sobre todo de la Sociedad Hipotecaria Federal, el banco hipotecario nacional, se vuelven también hacia los mercados de capital, emitiendo certificados accionarios en la BMV a medida que conceden más hipotecas de mercado medio.

Se espera que la actividad constructora mexicana aumente de 4 a 4.5% en 2004, en comparación con el año anterior, lo cual reflejará esencialmente la expansión del PIB general a 4% que The Economist Intelligence Unit prevé para 2004. Según un discurso del presidente Fox sobre vivienda, a principios de agosto la construcción de cada nuevo hogar debe generar unos cinco nuevos empleos. Sin embargo, el número de trabajadores totales en la industria de la construcción, según registros del Instituto Mexicano del Seguro Social, permaneció en 933 mil en junio de 2004, magro incremento de 20 mil desde junio, y 16 mil menos que en noviembre de 2003.

Puede argumentarse por lo menos que el auge de la vivienda ayudó a los trabajadores mexicanos a evitar grandes pérdidas de empleos durante la fuerte disminución del crecimiento económico de 2001 a 2003. Además, a medida que el sector emigra hacia la construcción de casas más grandes para familias de mayor ingreso, la creación de empleos en la manufactura de línea blanca -estufas, refrigeradores, congeladores, hornos de microondas, lavadoras y secadoras- sin duda se verá beneficiada.

* Título de una obra de teatro de Juan Ruiz de Alarcón

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