José González Méndez

Nunca una zona de la ciudad fue tan largamente planeada y nunca fracasó tantas veces como la parte sur de la Alameda central. En ese polígono de 64 manzanas, delimitado por las avenidas Juárez, Eje Central, Arcos de Belén, Chapultepec y Balderas, los sucesores priístas del regente Ramón Aguirre (1982-88) soñaron con asentar un "pequeño Wall Street" o un "pequeño Manhattan".

Entre 1985 ­año del terremoto que devastó partes de la capital, en el centro y cerca de la Alameda­ y 2001 se pusieron en marcha al menos 10 estrategias para impulsar la reconstrucción, el desarrollo y el empleo en esa área. Por ese polígono pasaron el Fondo Nacional de Reconstrucción, el Programa de Renovación Habitacional Popular (1985), el Fideicomiso Alameda (1991), el Proyecto Alameda (1993), el Plan Maestro Alameda (1996) y los sueños del regente Manuel Camacho Solís de asentar allí el gran centro financiero del país, pero la mayoría fracasó.

El proyecto más sólido del periodo, aunque también fallido, fue el de Camacho Solís y la empresa inmobiliaria Reichmann International, que en 1993 planearon construir en 13 manzanas ­seis con fachada a la Avenida Juárez­ tres torres para oficinas de "alto nivel financiero", comercios, departamentos y oficinas.

La estrategia de Reichmann Internacional era reunir inversiones por mil millones de dólares, pero la oposición de los vecinos y de instituciones públicas a modificar el patrimonio histórico de la zona, así como la especulación de los inversionistas y una cláusula "leonina" del contrato firmado por el Departamento del Distrito Federal y la inmobiliaria significaron otro fracaso.

Consuelo Córdova, profesora e investigadora de la Universidad Autónoma Metropolitana (UAM), explica que la decisión del gobierno de Cuauhtémoc Cárdenas de integrar una "cartera de proyectos" específicos en una norma oficial, como el Programa de Desarrollo Urbano Centro Alameda, fue determinante para que en 2002, más de 15 años después del sismo, se concretara el primer proyecto en el lado sur de la Alameda: el actual hotel Sheraton de la avenida Juárez.

Especulación de Reichmann

El hotel Sheraton tuvo un costo 90 millones de dólares, 70 millones invertidos por la empresa Interpress y el resto financiado con un crédito de Bancomext. A esta inversión siguieron la nueva sede de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), el Tribunal Superior de Justicia del DF, el Archivo General de Notarías, la Plaza Juárez y la Puerta Alameda, obras que deberán quedar listas este año.

Alfredo Gutiérrez Kichner, director del Fideicomiso Alameda entre1998 y 2001, asegura que el monto invertido en esos inmuebles es exactamente el mismo que comprometió Reichmann en 1996, una vez que redujo su proyecto de 13 a tres manzanas y su inversión pasó de mil a 500 millones de dólares.

"Lo que se ha invertido hasta ahora en la avenida Juárez ronda 500 millones: el Sheraton costó 90 millones, el Grupo Dhanos invirtió 50 millones en vivienda en las calles de Revillagigedo y Artículo 123, la Puerta Alameda costó 50 millones y la Plaza Juárez otros 300 millones", asegura.

Recuerda que Reichmann aceptó el compromiso de organizar la inversión, debido a un "incentivo" de Camacho Solís y el gobierno federal que habrían de adquirir 40 por ciento del producto final. "Sin embargo, el gobierno de Cuauhtémoc Cárdenas determinó que era imposible financiar esa inversión, pues en 1997 se le retiró al Gobierno del DF la posibilidad de contratar deuda en moneda extranjera, aunque incluso para el gobierno federal resultaba inviable", señala.

"La opción fue sustituir la compra de ese 40 por ciento de la obra terminada por incentivos fiscales (como el predial) y bursatilizar el uso del suelo, pero Reichmann no quiso seguir (su negocio se cayó), porque tenía amarradas ventas de oficinas con la SRE, Hacienda y el GDF, por lo que el costo de su inversión estaba garantizada."

"El proyecto original de hacer oficinas en esa zona se dio, pero de otro modo; ahora la inversión es encabezada por el GDF y el gobierno federal: el gobierno de Andrés Manuel López Obrador recuperó en 2003 los predios que Reichmann había comprado en esas tres manzanas, por los cuales pagó 80 millones de dólares, y luego pactó con el empresario Carlos Slim la creación del Proyecto Alameda."

Gutiérrez Kirchner asegura que estas inversiones han revaluado el suelo en la zona, pues cuando comenzó esta etapa del desarrollo el metro cuadrado costaba 500 dólares y hoy seguramente ronda 10 mil dólares". La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del GDF asegura que en este periodo el precio de los inmuebles se incrementó mil por ciento.

Saldos del sismo

El saldo del terremoto de 1985 fue de cerca de 6 mil personas fallecidas y pérdidas económicas por 4 mil 100 millones de dólares, según las cifras oficiales, que se antojan conservadoras. Para ese año, el despoblamiento del polígono Juárez-Eje Central-Arcos de Belén-Chapultepec-Balderas se había acentuado y su contribución económica a la delegación Cuauhtémoc era prácticamente nula.

De las 93 hectáreas que lo conforman (676 predios en 64 manzanas), 33 por ciento eran inmuebles subutilizados o derruidos, que representaban unos 200 mil metros cuadrados. El objetivo fue impulsar la inversión en la zona, aprovechando la situación posterior al sismo, aunque fue 15 años después cuando se concretaron las primeras inversiones.

Hasta 2000, de acuerdo con el GDF, la inversión pública y privada en el corredor Reforma-Alameda-Centro Histórico fue de 11 mil millones de pesos. Este año será de 85 mil millones, lo que representará 15 millones de metros cuadrados edificados y 600 mil empleos directos e indirectos. En total, se desarrollan 94 proyectos específicos contenidos en el Programa de Desarrollo Urbano de la ciudad.

Del "pequeño Manhattan" a Santa Fe

Para Oscar Terrazas, doctor en urbanismo e investigador de la UAM, la oposición de los vecinos al desarrollo parcial del polígono Alameda, la intensa actividad política de la zona (paso de marchas y mítines) y la tardanza en la concreción de proyectos tras el sismo generó la migración de diversas compañías a la zona de Santa Fe.

Planteado como un centro internacional de negocios, Santa Fe se desarrolló en un área de mil hectáreas de basureros en las delegaciones Alvaro Obregón y Cuajimalpa, en contraste con las 93 del "pequeño Manhattan", y se construyeron ahí un millón de metros cuadrados de oficinas que albergan empresas, instituciones educativas y vivienda para sectores de ingresos altos. El proyecto fue solventado por grupos financieros y el GDF.

La investigadora Consuelo Córdoba está convencida de que el alto valor de suelo en la Alameda seguirá siendo un "obstáculo" para futuras inversiones, mientras Terrazas asegura que un nuevo proyecto como Santa Fe no se verá nunca más en la ciudad, debido a que en ésta y otras zonas (Interlomas, Polanco, Perisur) existe una sobreoferta de oficinas, entre 10 y 30 por ciento.

"Y se siguen construyendo más espacios de oficinas en la ciudad", dice. "Las tres posibles explicaciones son que las empresas inmobiliarias no planearon bien la demanda, que las empresas que ocupan esos edificios están reorganizando sus espacios o que el lavado de dinero ha encontrado en la inversión inmobiliaria un buen parapeto"§