CIUDAD SIN LIMITES

Atrás quedaron las unidades habitacionales. El concepto actual que desarrollan los promotores de vivienda son los "conjuntos urbanos", zonas que consideran la edificación de al menos 10 mil viviendas en un mismo lugar. Estas casas o departamentos tienen distintos costos, según la capacidad de pago de los compradores que se agrupan en distintos sectores del mercado.

Estas grandes concentraciones habitacionales que son construidas principalmente en la zona conurbada del valle de México, así como en las ciudades de Puebla, Cancún y Mérida, se han convertido en importantes aglomeraciones de población, servicios diversos y negocios. En ellas se incluye el acceso a escuelas, instalaciones deportivas y viviendas diseñadas para personas de edad avanzada.

Las casi 10 mil familias que pueden llegar a ocupar estas "pequeñas ciudades" son, por supuesto, un foco de atracción para las tiendas de autoservicio, los almacenes de las cadenas comerciales que se instalan en esos conjuntos y llegan a formar verdaderos centros comerciales.

Aunque uno de los factores que determinan el costo de la vivienda en cada uno de los centros urbanos que se desarrollan está en función del precio de la tierra, también incluyen los servicios que se hacen disponibles. Por ello los desarrolladores han encontrado que entre mayor sea el número de casas, resulta más fácil prorratear el costo de los servicios. Este es un problema económico que tiende a disminuir el costo promedio de las inversiones.

De acuerdo con especialistas de la construcción y quienes desarrollan los centros comerciales, esta novedosa modalidad de la vivienda en el país responde a la escasez propiciada por años en los que la actividad estuvo alicaída, especialmente luego de la crisis de mediados de los 90. Además, se ha apoyado en la publicación, en 1993, de las reglas para construcción de vivienda en el estado de México. Esta regulación señala que la construcción de casas debe incluir equipamientos, es decir, el mayor número de servicios posibles.

En este concepto de conjunto urbano se contempla la infraestructura municipal de vialidades de acceso a los desarrollos, como en el estado de México, donde se construyeron dos de importancia: la Vialidad Mexiquense, de 18.4 kilómetros, planeada como opción a la avenida López Portillo y el Circuito Exterior mexiquense. La primera comunicará los municipios de Cuautitlán Izcalli, Tultitlán, Tultepec, Coacalco y Ecatepec. La segunda, con una extensión inicial de 52 kilómetros, enlazará desde Huehuetoca hasta la autopista Peñón-Texcoco.

De manera paralela a la extensa infraestructura de servicios urbanos que se debe proveer, se añaden instalaciones que abarcan desde guarderías y jardines de niños, escuelas primarias, secundarias y preparatorias; centros de integración, capacitación, salud, casas de la tercera edad y, en algunos lugares, se contemplan estaciones de bomberos, casas de la cultura, comandancias de policía, mercados, zonas deportivas y comerciales.

"EL MERCADO ESTA ARMADO"

Jorge Solano, director Comercial de Grupo Sadasi, promotora de vivienda que ha hecho suyo el concepto de los conjuntos urbanos en ciudades como Cancún y Mérida y zonas de Puebla y de México, consideró que en los años venideros se debe apostar por una consolidación de los programas de vivienda, pero sobre todo, atender la problemática del sector, estrechamente relacionada con el encarecimiento de la tierra.

P. ¿Cómo adoptó Sadasi el concepto de las concentraciones urbanas?

R. Primero, debido a la necesidad que tienen las autoridades del estado de México para la construcción de vivienda, lo que obliga a los promotores a realizar ciertas obras de provisión de servicios, como las escuelas o gimnasios. Pero también está la parte relacionada con la competencia en el mercado, que es muy fuerte y obliga a crear productos de buena calidad, mejor precio y la mayor cantidad de servicios complementarios que se puedan montar.

P. ¿Esto incrementa los costos de las viviendas considerablemente?

R. En la fijación del precio de la vivienda influyen varios elementos. Uno se refiere a los parámetros para otorgar los créditos que adoptan las autoridades y la manera en que crecerá el salario mínimo, que es un indicador de referencia. El crédito máximo, sumando la subcuenta del Infonavit, es de 210 ó 220 salarios mínimos y, aunque no podemos pasar esos límites, sí hay algunos costos que se trasladan al consumidor.

P. ¿Hay riesgos de que el crecimiento inmobiliario se frene el próximo año ante el proceso electoral?

R. El mercado está armado y, en todo caso, las decisiones que deberán considerar los candidatos se refieren a los cambios que tendrían que hacerse en función de un mayor crecimiento. Hoy, existen recursos, el sistema financiero está fuerte y eso es importante; pero no es lo único, cualquier promotor de vivienda tiene reservas, la cuestión es que todo lo que rodea a estos desarrollos esté funcionando. Lo que sí es importante es que se den esos procesos de ajuste asociados con el crecimiento.

P. ¿Cuáles serían esos procesos para una consolidación del sector?

R. Hay dos aspectos. Uno relativo al proceso de la compra de tierra y la creación de la infraestructura requerida, junto con todas las autorizaciones de licencias y los costos que ello implica. Ahí, la autoridad juega un papel preponderante. Quien llegue (a la Presidencia) tendrá que atender la forma en que opera este mercado y mejorar y consolidar el su funcionamiento.

Otra parte relevante se asocia con la tierra especialmente ahora que el mercado crece y los terrenos se encarecen, con lo que el precio se traslada al producto. El precio en este mercado es muy sensible y simplemente tienes cada vez productos más caros. En ese sentido, los institutos de vivienda deberían estar regularizando tierra para dotarla de infraestructura y luego ponerla a disposición del mercado de manera que se puedan eliminar los costos en los trámites y prorratear los precios en otros impuestos.

P. ¿Cuáles son los planes comerciales para Sadasi?

R. Tenemos una reserva territorial para siete años, lo que se puede expresar en unas 100 mil viviendas más. Tenemos planes para construir 20 mil viviendas por año. En cuanto al tipo de vivienda, nos interesa la demanda que representa 70 por ciento de los derechohabientes del Infonavit que tienen ingresos de cuatro salarios mínimos con derecho a créditos de 215 hasta 220 mil pesos, por lo que la zona de Las Flores y Jardines, en Tecamac, estado de México, estará orientada a ese mercado.

Además, otros segmentos donde estaremos posicionados serán el de quienes tienen ingresos entre 4 y 7 salarios mínimos y cuentan con posibilidades de compra de vivienda de un precio de 230 a 280 mil pesos. De esta forma es que fácilmente podemos amoldarnos a las condiciones del mercado, es decir a la cantidad de recursos de los que se dispongan §

MPM

Los analistas atribuyen parte relevante de esos cambios a la orientación del mercado de créditos. "Hoy hay más recursos para que más personas compren casa y, por tanto, crece el número de viviendas en conjuntos con mayores concentraciones de población. Así, se trata de combinar las condiciones de habitabilidad y densidad en desarrollos que pese a los servicios que tienen que ofrecer no rebasan los montos que marca el Infonavit para sus créditos", destacó Gabriel Pérez del Peral, investigador del Instituto Tecnológico Autónomo de México.

Ejemplo de estas modalidades de densidad poblacional son los conjuntos ubicados en Tecámac, estado de México. En el fraccionamiento de Héroes de Tecámac se asientan 10 mil viviendas y es una zona en la que se contempla edificar secciones como Las Flores, Bosques y Jardines que superan las 20 mil viviendas.

Para esta misma zona se construirán el próximo año dos tiendas Aurrerá Wal-Mart y Suburbia, así como locales comerciales que faciliten a los residentes cubrir sus demandas en lugares cercanos. Es una suerte de mercado cautivo que tiene, por supuesto, un atractivo económico para las cadenas mercantiles.

ARA, empresa que participa activamente en la construcción de viviendas, invertirá cerca de mil millones de pesos en 2006 para tres nuevos centros comerciales, los cuales estarán situados en Ixtapaluca, Tijuana y Puebla. Estos se suman al que recientemente inauguró en Ecatepec, denominado Centro Las Américas.

El consorcio incursionará en la construcción de los centros comerciales, porque considera que es un mecanismo para vender casas con proyectos complementarios que integran un negocio más completo, un incentivo para los compradores.

La política de vivienda ha devenido más bien en un esquema de financiamiento. La parte fundamental de la planeación estrictamente urbana tiende a pasar a segundo plano y los servicios que debe proveer la autoridad municipal a estas grandes concentraciones de población empieza fallar. Esto ocurre con los servicios esenciales, como el agua y la recolección de basura. "Esas grandes unidades habitacionales se convierten en una bomba de tiempo, donde el único que gana es el desarrollador de la vivienda", asevera Sergio Flores Peña, especialista en la materia de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM).

La disponibilidad de casas se aleja cada vez más de las ciudades, y a ello contribuye el menor costo de los terrenos. Pero ese alejamiento representa mayores costos para las familias, en términos de transporte y desplazamientos para desempeñar sus actividades. Estas "son externalidades negativas que se transfieren al que compra. Los créditos hipotecarios para estas viviendas son los únicos accesibles y lo que ahí se vende son, precisamente, los créditos, no la calidad", comenta Flores Peña.

El descenso de población en algunas zonas de la ciudad de México, por el encarecimiento de las viviendas, genera la oportunidad para los centros comerciales de ubicarse en las nuevas plazas de urbanización, como en Ixtapaluca o Ecatepec. Lo cierto es que "de ninguna manera son como los de Perisur, sino que tienen otro contenido, buscan las grandes concentraciones para acrecentar los volúmenes de venta y la rentabilidad".

Esta oferta de vivienda pone en cuestión el tema de la calidad de vida de los pobladores. De acuerdo con Serafín Mercado, investigador en materia de convivencia en unidades habitacionales de la Facultad de Psicología de la UNAM, existen dos problemas: el hacinamiento en cada casa y el malestar por el gran número de ellas que hay en un lugar.

"Hay estudios que muestran claramente que es importante para los individuos el tamaño de las viviendas y la diversidad de habitaciones; obviamente ambos factores están relacionados con la convivencia y la necesidad de espacio que cada uno de los habitantes requiere. De lo contrario hay un deterioro familiar que desata problemas sociales que afectan a toda una comunidad", explica.

Aunque la propuesta de los desarrolladores sea ofrecer "todos" los servicios, "nunca se podrían alcanzar todos los necesarios en este tipo de aglomeraciones. Las zonas de movilidad de la gente son, principalmente, el área de la vivienda y donde se trabaja; de tal suerte que la vida comunitaria puede ser muy intensa, pero depende mucho de la calidad del diseño urbano", indica Serafín Mercado.

Para los especialistas, la política de vivienda que se aplica actualmente está invirtiendo la lógica; es decir, donde hay servicios no se ofrece vivienda y donde no los hay se construyen las nuevas casas, el servicio va llegando con el tiempo y las áreas centrales en este esquema se encarecen mucho. La expansión horizontal de los asentamientos humanos significa ahora ir más lejos, a mayor costo, más tiempos muertos entre los periodos de traslado y eso, al final, afecta la competitividad de los habitantes del conjunto urbano §