LOS OLVIDADOS

Pueden ser 35 o 55 metros cuadrados, pero la única opción para adquirir un departamento en la ciudad de México es la clasificada como "vivienda económica o media"; las casas de interés social prácticamente dejaron de construrse.

Por la falta de terrenos para proyectos de vivienda a gran escala, las opciones en la capital se han reservado para quienes perciben más de 12 mil pesos al mes y pueden obtener créditos entre 430 mil a un millón de pesos.

De acuerdo con analistas de Softec, consultora especializada del sector inmobiliario, este fenómeno se asocia con los servicios y la infraestructura disponibles, lo cual tiene un costo que los adquirentes de vivienda parecen estar dispuestos a pagar.

Actualmente la zona metropolitana es en gran medida la que concentra las casas de interés social, lugares a los que el tiempo de traslado es de entre una y dos horas desde la capital, como Tecámac, Ixtapaluca o Cuautitlán Izcalli, que albergan a quienes perciben, en promedio, tres mil pesos mensuales.

Especialistas señalan que la "vivienda económica" aparece ahora en las delegaciones centrales, principalmente porque ya no hay reservas suficientes para construir tantas casas. De tal manera que colonias como Hipódromo Condesa, Del Valle o Alamos, son áreas importantes de reciclaje del suelo.

ASI SE VENDE EN EL DF

De acuerdo con Softec, que cuenta con el registro de 80 por ciento del mercado en la ciudad de México, los ritmos de venta del segmento de "vivienda económica o media" son en promedio de dos mil 500 unidades mensuales.

Actualmente hay mil 146 proyectos en etapa de venta, 426 de los cuales son desarrollos de vivienda económica, con áreas entre 56 y 109 metros cuadrados, de una a tres recámaras, uno a tres baños y hasta dos cajones de estacionamiento. Del resto, 447 son residenciales y 273 residencial plus.

Una tendencia que prevalece entre las constructoras y desarrolladoras de vivienda es que actúan a la par en municipios conurbados a la capital y en predios del DF. De esta manera, el volumen de venta de unidades es mayor en los municipios periféricos, pero en el DF venden a mayor valor por vivienda. Así, compensan sus operaciones.

El segmento también conocido como medio oferta desarrollos que van de las tres a las dos mil 900 unidades. En total, los proyectos vigentes de este segmento aportarán al mercado 22 mil 28 unidades, es decir, 14.4 por ciento del total de unidades capitalinas.

Los precios en el segmento medio oscilan entre 420 mil y un millón 68 mil pesos. Los productos ofrecidos al primer semestre de 2005 cuentan con área habitable de entre 41 y 145 metros cuadrados.

La justificación por el elevado precio por metro cuadrado radica en la calidad de acabados, el número de estacionamientos por casa o departamento, y primordialmente en la próximidad a los principales núcleos de actividad de la mayoría de los miembros de la familia §

MPM

De hecho, estas zonas tienen una plusvalía que no se había registrado. La falta de terrenos ha propiciado que los proyectos que hay en la ciudad se ofrezcan a precios elevados, pero que la gente paga.

Por ejemplo, la zona de La Condesa ahora es considerada segmento residencial plus, pues el metro cuadrado de construcción cuesta 19 mil 500 pesos, cuando la media en la ciudad es de 15 mil y, por ende, los precios de departamentos alcanzan hasta dos millones de pesos.

Siete de cada 10 proyectos en la ciudad son departamentos que van de cinco hasta 200 unidades y los desarrolladores prevén que continúe el reciclaje de predios subutilizados; fundamentalmente donde se mantendrá el segmento de más valor en pequeños proyectos.

En principio, las construcciones que avalan las autoridades del Gobierno del Distrito Federal (DF) deben ser en promedio de cuatro niveles; sin embargo, pueden tener mayor densidad (más viviendas) e intensidad (más niveles de los permitidos), al hacer uso de las normas especiales de la Ley de Desarrollo Urbano y Vivienda.

Gabriela Bolaños, analista de Softec, explica que "hay cuatro delegaciones en el DF (Cuauhtémoc, Benito Juárez, Venustiano Carranza y Miguel Hidalgo) donde es posible tener mayor densidad e intensidad para construir. Lo mismo ocurre al apegarse a las normas especiales, como la 10, de vialidad, que permite construir 25 o 50 por ciento más alto de lo estipulado. O la Norma 12, de transferencia de potencial, con la cual se puede cambiar un uso de la densidad de una zona a otra en beneficio del predio".

Así en avenidas como Eje 5 Eugenia, Viaducto Miguel Alemán o el Eje Central Lázaro Cárdenas se pueden encontrar desarrollos con más de cuatro niveles construidos.

Especialistas del ramo señalan que el valor del mercado de la vivienda media comienza a resurgir y, aunque hay más desarrolladores ofreciendo este tipo de bienes, no se observa una pérdida de participación en quienes ya estaban §