FINANCIAMIENTO
En México, modelo danés de hipoteca
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Para un gran número de personas que demandan vivienda en el país, este año saldrá al mercado un sistema de financiamiento que permitirá acceder a créditos con una propuesta más atractiva
Foto: Marco Peláez y Ap
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Para un gran número de personas que demandan vivienda en el país, este año saldrá al mercado un sistema de financiamiento que permitirá acceder a créditos con una propuesta más atractiva
Foto: Marco Peláez y Ap
Cuando Felipe Calderón recibió el mes pasado la Presidencia de México de Vicente Fox, también heredó un rápido crecimiento en la propiedad de viviendas y préstamos hipotecarios. Fox ayudó a establecer firmas de financiamiento hipotecario con el objetivo de hacer más baratos los créditos a la mayoría de los mexicanos, al proporcionar fondos de pensiones del país con títulos de apoyo hipotecario en los cuales invertir.
Este año, México está a punto de experimentar una intrigante idea que fue importada de Dinamarca, país que cuenta con uno de los mejores mercados hipotecarios. Si la idea funciona, podría convertirse en un modelo para otras economías emergentes.
Las hipotecas danesas como aquellas en Estados Unidos, pero diferente a la de otros países ricos hace fácil a los prestadores pagar sus deudas de manera anticipada si así lo desean.
La combinación de tasas de interés fijas y la opción de pago anticipado ayudan a proteger a los prestatarios de los riesgos de las altas tasas de interés. Si la tasa sube después que compraron una casa, se encuentran protegidos por la tasa de interés fija; si cae, pueden sacar una nueva hipoteca a una tasa menor y saldar la anterior.
La opción de pago anticipado, como las ofertas de emisores para comprar algunos bonos antes de que venzan, suponen para el prestamista más riesgo. Pronosticar el riesgo del pago por adelantado en Estados Unidos, por ejemplo, es complicado y requiere de mucha información sobre el aspecto demográfico y los factores de crédito, junto con un cúmulo de datos del mercado.
Mejor que en EU
El sistema danés es en muchos sentidos mejor que el de Estados Unidos, especialmente como una plantilla para las economías emergentes. Sus hipotecas deben ser financiadas a través de la bursatilización de fondos que se adhieran al "balance principal": el vencimiento y los flujos de efectivo de los bonos debe igualar a aquellos de los préstamos fundamentales casi a la perfección. Los bonos son rembolsables, para reflejar el riesgo del pago por adelantado de las hipotecas fundamentales.
El enfoque de los apoyos hipotecarios de Dinamarca permite que los bonos sean estandarizados en grandes fondos, que los hacen más disponibles y atractivos para los inversionistas.
Además de incrementar la liquidez, la estandarización también les facilita a los inversionistas que compren los bonos para pronosticar y trabajar con el riesgo del pago por adelantado. De esta manera el sistema separa eficientemente el negocio del préstamo hipotecario de los inversionistas definitivos como fondos de pensiones y aseguradoras que suministran los recursos al comprar bonos de apoyo hipotecario.
Las sociedades hipotecarias de Dinamarca compiten para distribuir y atender los préstamos, lo que ha ayudado a bajar los costos.
Los bonos hipotecarios daneses ciertamente parecen llamar a los inversionistas. Con 260 mil millones de dólares sobresaliendo a finales de 2005, Dinamarca tiene el segundo mercado más grande en Europa para estos títulos, después del alemán Pfandbrief, que es medido como parte del producto interno bruto (PIB), mucho más grande que el de Estados Unidos.
Aunque haya tenido aproximadamente el mismo esquema desde finales del siglo XVII fue establecido para la reconstrucción rápida después del incendio de Copenhague de 1795, nunca ha presentado defectos en los bonos de hipoteca daneses.
Por todas estas razones, algunos economistas han recomendado que un modelo similar al danés es ideal para las hipotecas de los mercados emergentes. México está a punto de convertirse en primer país en intentarlo. Su primer seguro de apoyo hipotecario fue puesto en marcha en diciembre de 2003, y por varios años el gobierno ha estado trabajando con organismos privados y con ello explorar el terreno para un sistema que podría imitar al danés.
La Fundación George Soros, una organización no lucrativa, creada por el gestor de fondos de pensiones del mismo nombre, se unió con Hipotecaria Crédito y Casa, una de las más importantes del país, para establecer una compañía llamada HiTo, la cual creará un puente entre el estilo danés del préstamo hipotecario y el mercado de bonos.
Otra aventura fue emprendida por Totalkredit (una gran sociedad de préstamos hipotecarios danesa) y VP Securities Services (el depositario central de títulos de Dinamarca), que suministrará muchos de los sistemas de software y otras infraestructuras que HiTo necesitará.
HiTo obtuvo un gran impulso en noviembre, cuando otros dos inversionistas se sumaron igualmente en la compañía. Uno es Sociedad Hipotecaria Federal, una de las dos sociedades de préstamos hipotecarios reguladas por el Estado; la otra es la Netherlands Development Finance Company (conocida por sus iniciales holandesas FMO), que se enfoca en los mercados emergentes.
Remco Polman, el oficial mayor de inversiones de FMO, señaló que HiTo emitirá pocos bonos hipotecarios como prueba durante la primavera. Si todo marcha bien afirmó, el sistema podría funcionar plenamente a finales de año.
El enfoque de HiTo tiene varias ventajas para una economía emergente como la de México. Lo más importante, debe permitir a prestatarios utilizar el desarrollo del mercado de capital del país con más facilidad, mientras ayuda a los fondos de pensión, que tienen obligaciones a largo plazo pero poco atractivos, y las ventajas que tiene el invertir en la moneda local.
Polman considera que muchas de las otras economías emergentes en las que FMO hace negocios podrían utilizar también tal sistema. Pero primero se necesita ver si puede funcionar en México.
FUENTE: EIU