Emilio Pradilla Cobos

La vivienda en renta

La plena entrada en vigor de la reforma salinista de 1993 a la legislación en materia de arrendamiento de vivienda trae nuevamente a la discusión la cuestión de la vivienda en renta en la ciudad de México, la Zona Metropolitana y, más en general, en las grandes ciudades. En 20 años (1980-2000) la participación de la vivienda de alquiler en la capital cayó de 41.7 a 20.4 por ciento. Esta caída es resultado del dominio cada vez mayor de la ideología de la propiedad privada de la vivienda entre la población y los sectores público (que dejó de promover la construcción y de impulsar programas propios de vivienda en renta) y privado (que se orientó exclusivamente hacia la vivienda en venta), de la desconfianza mutua y el conflicto entre inquilinos y arrendadores, basada en la ausencia de reglas claras y equitativas en la relación contractual entre ambos, y de las permanentes violaciones de unos y otros y de jueces venales al precario estado de derecho en la materia.

Estos factores han generado grave escasez de la vivienda en renta disponible en el mercado, dando lugar a su encarecimiento y al establecimiento de la capacidad del propietario para imponer sus condiciones de contratación y el monto de la renta. Las reformas legales salinistas aumentan el poder de los propietarios en la relación contractual y debilitan al inquilino, sin ser una regulación equitativa, justa y que resuelva de manera eficaz y transparente las diferencias entre las partes.

La vivienda en renta es una necesidad social, del funcionamiento de la economía y del ordenamiento urbano. Gran parte de la población de bajos ingresos -la mayoría-, en particular las familias constituidas por jóvenes, carece del ingreso y la estabilidad laboral requeridos para acceder a una vivienda adecuada en propiedad, por lo que tiene necesidad de rentarla. La disponibilidad de vivienda en renta facilita también el mejoramiento de la calidad habitacional cuando se eleva el ingreso. La creciente movilidad laboral de diferentes estratos sociales, entre ciudades y regiones distintas, dentro de las mismas regiones metropolitanas, impone a las familias un desplazamiento territorial que se simplificaría con una oferta amplia de vivienda en renta en los lugares de destino; en las grandes ciudades reduciría los largos desplazamientos cotidianos en los medios de transporte. La atadura a la propiedad de la vivienda paradójicamente entorpece el funcionamiento del mercado inmobiliario y, por tanto, la factibilidad de los procesos de reutilización, reciclamiento y mejoramiento de los inmuebles, como condiciones de la habitabilidad y el ordenamiento urbano.

Por estas razones, parece necesario y urgente cambiar la lógica de las políticas públicas de vivienda para promover la producción privada de nuevas unidades en renta, o el destino de parte de las existentes a esta modalidad. Como muestra la práctica pasada y presente en muchos estados europeos, hay razones objetivas, económicas y sociales para que los organismos estatales construyan y gestionen vivienda en renta para familias de bajos ingresos, de mayor calidad que la que pueden comprar, localizada de acuerdo con sus políticas de orientación de los movimientos regionales o intraurbanos de población; así aumentaría la viabilidad de las estrategias públicas de ordenamiento territorial y desconcentración de la población y la economía.

La promoción pública de la producción privada de vivienda en renta debería dirigirse al aumento de la oferta para los diversos sectores sociales, incluidos los de más bajos ingresos y no sólo para las capas medias, con productos adecuados a cada estrato, y condiciones dignas de habitabilidad.

Ello requiere necesariamente elaborar una nueva legislación inquilinaria integrada, que sea justa y equitativa para los propietarios e inquilinos de todos los estratos sociales, en términos de duración de los contratos, fijación de las rentas y sus aumentos, y condiciones de uso y mantenimiento de los inmuebles; estas reglas deben establecer formas transparentes y eficaces de solución de los conflictos, que eviten la parcialidad y la corrupción de los intermediarios y jueces.

Si aumenta la oferta de vivienda en renta, a mediano plazo disminuiría su escasez y monopolio, permitiendo la estabilización de los precios y aumentando la accesibilidad a viviendas de mayor calidad en los distintos estratos. En la actual coyuntura, la Asamblea Legislativa del Distrito Federal debe abrir un proceso amplio y democrático de discusión y elaboración de una reforma inquilinaria de largo alcance temporal y legal, con visión de futuro, que esté por encima de las estrechas, no fundamentadas e ineficaces concepciones privatizantes del neoliberalismo.